Montag, 14. Juni 2021

BGH: Anwendbarkeit von § 637 Abs. 3 BGB bei der Jahresabrechnung

Urteil vom 26. Februar 2021 - AZ. V ZR 290/19

Die Beklagte in diesem Fall war von 2005 bis 2009 Verwalterin der klagenden WEG. Die von ihr erstellten Jahresabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 entsprachen nicht den gesetzlichen Vorgaben, sodass die entsprechenden Beschlüsse gerichtlich für ungültig erklärt wurden. Auch die daraufhin neu erstellten Abrechnungen wurden aufgrund verschiedener Fehler 2012 nicht genehmigt. Die Wohnungseigentümer fassten den Beschluss, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, die Verwalterin unter Fristsetzung aufzufordern, die fehlerhaften Abrechnungen neu zu erstellen. Dem kam die Verwalterin nicht nach. Daher verlangte die WEG nunmehr klageweise unter anderem die Zahlung eines Vorschusses für die Neuerstellung der entsprechenden Abrechnungen, hilfsweise die Neuerstellung durch die Verwalterin. Das Amtsgericht gab lediglich dem Hilfsantrag statt, das Berufungsgericht verurteilte die Verwalterin dagegen zur Zahlung des Vorschusses.

Es war dabei der Meinung, dass die Erstellung der Jahresabrechnung durch die Verwalterin werkvertraglichen Charakter habe und daher § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden wäre, da ein Abrechnungserfolg geschuldet sei. Die Jahresabrechnung könne auch von einem Dritten erstellt werden und sei daher keine unvertretbare Handlung. Dies zeige sich bereits daran, dass die Erstellung einer Jahresabrechnung für den ein anderer Verwalter zuständig war, als vertretbare Handlung des neuen Verwalters angesehen werde.

Der BGH folgte dieser Argumentation. § 637 Abs. 3 BGB sei als werkvertragliche Regelung auf die Erstellung der Jahresabrechnung anzuwenden. Zwar könne ein gemischter Vertrag wie der Verwaltervertrag nicht in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden. Allerdings seien Störungen bei der Erstellung der Jahresabrechnung nicht über dienstvertragliche Regelungen zu beseitigen, weshalb das Werkvertragsrecht anzuwenden ist.

Die Zahlung eines Vorschusses nach § 637 Abs. 3 BGB setze aber eine vertretbare Handlung voraus. Ob eine solche vorliegt, bestimme sich bei der Jahresabrechnung danach, welchem Zweck sie diene. Nach Meinung der Bundesrichter kann die Erstellung der Jahresabrechnung zwei Funktionen erfüllen. Dient sie dazu, die Amtsführung des Verwalters zu kontrollieren, verlangt die WEG von ihm „uneingeschränkt die Aufstellung der Jahresabrechnung und damit auch die Versicherung, alle Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen angegeben zu haben. In diesen Fall läge eine unvertretbare Handlung des Verwalters vor. Wird die Jahresabrechnung nur gefordert, damit die entsprechenden Beschlüsse über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse gefasst werden können, handele es sich lediglich um die Erstellung eines Zahlenwerkes, mithin eine Handlung, die vertretbar ist. Hintergrund ist, dass die WEG, anders als andere Personenverbände, keine Beiträge einziehen. Sie finanziert sich über abzurechnende Vorschüsse der Wohnungseigentümer. Dabei bedarf es Beschlüsse der WEG, um Nachschüsse einzufordern und die Vorschüsse anzupassen. Diese Beschlüsse können allerdings nur unter Vorlage des Zahlenwerks der Jahresabrechnung gefasst werden. Auch der Wirtschaftsplan lässt sich ohne dieses Zahlenwerk nicht erstellen.

Daher muss der Verwalter im Rahmen seiner Beschlussvorbereitungspflicht die Jahresabrechnung erstellen, sodass die WEG die entsprechenden Beschlüsse fassen kann. „Die Wohnungseigentümer-gemeinschaft kann und muss deshalb dafür Sorge tragen, dass eine beschlussfähige Jahresabrechnung erstellt wird, und diese notfalls durch einen Dritten erstellen lassen.“ Daher kann die WEG Nacherfüllung verlangen. Scheitert diese, verbleiben der WEG die Sekundäransprüche aus § 634 Nr. 2 bis 4 BGB, sodass die WEG nach § 637 Abs. 1 BGB die Jahresabrechnung selbst erstellen oder erstellen lassen sowie vom Verwalter Ersatz der entsprechenden Aufwendungen und einen Vorschuss hierfür verlangen kann.

Eine Abnahme ist nach Meinung des BGH nicht notwendig. Diese sei vorliegend entbehrlich, weil die WEG „mehrfach ausdrücklich und nachvollziehbar“ erklärt habe, kein Vertrauen mehr in die fachliche Qualifikation der Verwalterin zu haben und das Vertrauensverhältnis empfindlich gestört sei. Hiermit gab die WEG zu verstehen, endgültig und ernsthaft eine weitere Nacherfüllung abzulehnen, sodass sich das Schuldverhältnis in ein Abwicklungsverhältnis gewandelt hätte. Hieran ändere auch der Hilfsantrag der WEG nichts, mit dem sie die Erstellung der Jahresabrechnungen hilfsweise eingeklagt hatte. Dieser habe lediglich den Zweck, „die Aufstellung der Jahresabrechnung und damit auch die Abrechnung der von den Wohnungseigentümern geleisteten Vorschüsse für den Fall sicherzustellen, dass der von der Klägerin in erster Linie verfolgte Anspruch auf Leistung eines Vorschusses aus Rechtsgründen nicht besteht.“