Freitag, 1. Mai 2020

BGH: Zur analogen Anwendung von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV im WEG-Recht

Urteil vom 15. November 2019 - Az. V ZR 9/19

Die Klägerin in diesem Fall ist Eigentümerin von 20 Dachgeschosswohnungen in einer aus insgesamt 154 Wohnungen bestehenden WEG. Die Rohrleitungen in den Wohnungen sind schlecht bis gar nicht gedämmt. Durch Beschluss ist geregelt, dass die Heizkosten im Verhältnis von 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten aufgeteilt werden. Die hiernach vorgenommen Hausgeldabrechnungen für das Jahr 2014 wurden genehmigt. Hiergegen richtet sich die eingelegte Klage. Das Amtsgericht hat der Klägerin Recht gegeben, was das Berufungsgericht bestätigte.

Die Berufungsrichter waren der Meinung, dass die Jahresabrechnungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen, da die vorgenommen Verteilung keinen Bezug zu dem tatsächlichen Nutzerverhalten erkennen lasse. Die Rohrleitungen in den Wohnungen gäben wegen der schlechten Dämmung Wärme ab und würden so die Räume zusätzlich beheizen. Ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs würde so nicht erfasst. Entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH müsse die Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV erfolgen. Es sei technisch unerheblich, ob die Leitungen, die Wärme absonderten, frei lägen oder unter Putz verliefen, da es in beiden Fällen zu einer Verzerrung der Erfassungswerte komme.

Der BGH lehnte diese Ansicht ab und hielt an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach eine analoge Anwendung von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV bei überwiegend ungedämmten, aber nicht freiliegenden Leitungen nicht in Betracht kommt. Dies gelte auf für das Wohnungseigentumsrecht.

Auch eine zwingend gebotene Abrechnung nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV lehnten die Bundesrichter ab. Ein Geräteausfall im Sinne dieser Vorschrift liege bereits nicht vor. Außerdem sei auch kein anderer zwingender Grund gegeben. Dies wäre nur der Fall, wenn „Umstände gegeben sind, die dem Geräteausfall gleichzusetzen sind, weil sie eine rückwirkende Korrektur der Erfassungsmängel ausschließen“, also „der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen kann du damit fehlerhaft ist.“ Dies sei vorliegend nicht der Fall.

Außerdem stellten die Bundesrichter fest, dass die Klägerin nicht schutzlos gestellt werde. Sie könne einen Beschluss über eine andere Ausfüllung, beispielsweise 50/50 statt 70/30 herbeiführen, worauf sie unter Umständen nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG auch einen Anspruch hätte. Außerdem könnte sie das Ergreifen technischer Maßnahmen verlangen.